Research-Studie


Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A.
ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: GBC Management Interview
Empfehlung: Management Interview
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker

'Attraktives Anleiheinvestment in B- und C-Lagen mit hohen Renditen'

Die German Real Estate S.A. ist eine Emittentin einer Schuldverschreibung,
die unter der Bezeichnung German Real Estate ETP (Exchange Traded Product)
seit dem 20.04.2018 vertrieben wird. Mit der Weitergabe der Anleihemittel
an Immobilien-Objektgesellschaften wird dabei die Entwicklung von Bestands-
und Handelsimmobilien finanziert. GBC-Analyst Cosmin Filker hat mit Andreas
Schott, Geschäftsführer der Sachwert Capital Management GmbH, die
ihrerseits alleinige Gesellschafterin der German Real Estate Capital S.A.
ist, gesprochen.

Cosmin Filker: Herr Schott, die German Real Estate Capital S.A. ist
Emittentin eines ETP (Exchange Traded Product). Können Sie das Wertpapier
näher beschreiben?

Andreas Schott: Börsengehandelte Produkte oder Exchange Traded Products
sind eine Auswahl an Finanzinstrumenten, die über den Tag an nationalen
Börsen gehandelt werden. Exchange Traded heißt, dass es sich um Wertpapiere
handelt, die an der Börse gehandelt werden. Handelbar sind Aktien, Anleihen
und andere Titel.

Bei unserer Schuldverschreibung, die unter der Bezeichnung ETP (Exchange
Traded Product) seit dem 20.04.2018 emittiert ist, handelt es sich um ein
unbegrenzt laufendes Wertpapier, ausgestattet mit einem Kupon in Höhe von
3,0 % und einer darüberhinausgehenden variablen Verzinsung. Auch wenn das
Wertpapier (https://www.gre-etp.de/) eine unbegrenzte Laufzeit hat, kann
dieses erstmals zum 20.04.2023, also nach fünf Jahren, ordentlich gekündigt
werden, womit es mit einer klassischen Anleihe vergleichbar ist.

Cosmin Filker: Was passiert mit den Anleihemitteln und wie hoch ist das
bereits platzierte Volumen? Beschreiben Sie uns Ihre nachhaltige Strategie.

Andreas Schott: Die Anleihemittel in Höhe von aktuell 18,43 Mio. EUR
(geplantes Volumen: bis 30,00 Mio. EUR) werden über die
Zwischengesellschaft German Real Estate Immobilien GmbH an Immobilien-
Objektgesellschaften weitergeleitet. Insofern sind die Gläubiger des German
Real Estate-ETP indirekt in Bestands- und Handelsimmobilien investiert,
womit ein grundsätzlich hoher Sicherheitsaspekt vorliegt. Die Anleihemittel
werden dabei, neben klassischem Fremdkapital, als ein Finanzierungsbaustein
der Objekte herangezogen. So liegt derzeit beispielsweise für das
Bestandsportfolio der German Real Estate-Gruppe, für welches ein Marktwert
von 24,76 Mio. EUR kalkuliert wird, eine Fremdkapitalfinanzierung von 8,84
Mio. EUR und eine Finanzierung durch die ETP-Mittel in Höhe von 3,34 Mio.
EUR vor. Sowohl für die Banken als auch für die ETP-Gläubiger ist damit
eine hohe Sicherheit vorhanden.

Gemäß Verwendungszweck werden die aus der Emission des Wertpapiers erlösten
Mittel in Form von Genussrechten oder Schuldverschreibungen in die German
Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form
an Immobilien- Objektgesellschaften der German Real Estate-Gruppe
weiterleitet. Indirekt findet somit ein Investment in den
Wohnimmobilienmarkt in Deutschland statt, wobei hier insbesondere
Wohnimmobilien in den B- und C-Standorten Ost- und Süddeutschlands im Fokus
stehen. Diese Standorte weisen noch vergleichsweise günstige
Einstiegsniveaus und damit auch die Möglichkeit zur Erzielung attraktiver
Renditen auf.

Cosmin Filker: Sie investieren also vornehmlich in Objektgesellschaften,
die ein Bestands- und Handelsportfolio in den B- und C-Lagen aufgebaut
haben. Welche Renditen lassen sich hier erzielen, vor allem in Vergleich zu
den so genannten A-Lagen?

Andreas Schott: Wir haben das in unserem Newsletter oft beschrieben. Ich
empfehle allen Interessierten den regelmäßigen Bezug. So sind sie
wöchentlich zeitnah und transparent informiert. Den Bezug können Sie auf
unserer Website www.gre-ETP.de abonnieren. Das Bestandsportfolio und das
Handelsportfolio der German Real Estate Immobilien-Gruppe befindet sich in
so genannten B- und C-Lagen, dabei überwiegend in den sächsischen Städten
Chemnitz und Glauchau, aber ebenso in Leipzig, Halle und Zwenkau. Einzelne
Objekte werden jedoch auch in Nordbayern (Kulmbach, Bayreuth) gehalten.
Derzeit werden auch in Basel und Mallorca Objekte vermarktet. Insgesamt
umfasst das Bestandsportfolio 225 Wohneinheiten mit einer vermietbaren
Fläche von 18.214 qm. Bei einer jährlichen Soll Miete von 1,42 Mio. EUR
liegt der teilweise gutachterliche ermittelte Gesamtverkehrswert des
Bestandsportfolios bei 24,76 Mio. EUR, was einer vergleichsweise
attraktiven Mietrendite von 5,7 % entspricht. Dieser Wert ist besonders im
Vergleich zu den in Deutschland erzielbaren Mietrenditen als sehr attraktiv
zu erachten. Gemäß der Bulwiengesa-Studie 'Die 5 %-Studie 2019' liegt die
durchschnittliche erzielbare Mietrendite in B-Städten bei 2,7 % und in A-
Städten bei gerade einmal 2,1 %. Am unteren Ende lassen sich laut Studie
sogar nur Mietrenditen von lediglich 1,6 % erzielen. Die Konzentration der
German Real Estate auf Standorte, die noch nicht so stark im
Investorenfokus liegen, ist vor diesem Hintergrund gut nachvollziehbar. Wir
haben einen klaren Focus.

Cosmin Filker: Welches Objektvolumen können Sie mit dem ETP finanzieren?
Wie sieht das aktuell finanzierte Portfolio aus?

Andreas Schott: Das aktuelle Objektportfolio umfasst insgesamt 46 Objekte,
davon sind 24 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von 18.214 qm dem
Bestandsportfolio zuzuordnen und dementsprechend sind 22 Objekte für den
Handel vorgesehen. Im Handelsportfolio, welches eine Fläche von 24.446 qm
umfasst, werden bei insgesamt 18 Objekten Umbau- bzw. Sanierungsarbeiten
durchgeführt. Typischerweise lassen sich in diesem Bereich kurzfristig
vergleichsweise hohe Renditen erwirtschaften, womit die
Objektgesellschaften insgesamt vom aktuell sehr attraktiven
Wohnimmobilienmarkt profitieren. Mit dem Handelsportfolio, im Rahmen dessen
vornehmlich Denkmalobjekte saniert und zu Wohnungen umgebaut werden,
könnten unseres Erachtens bis 2023 Verkaufserlöse von über 100 Mio. EUR
erzielt werden.

Cosmin Filker: Ist die Entwicklung der Objekte von der aktuellen Covid-19-
Pandemie betroffen?

Andreas Schott: Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) lagen im
ersten Quartal durchschnittlich 6,8 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum,
teilte das Statisti-sche Bundesamt mit. Sowohl in der Stadt als auch auf
dem Land mussten Immobilien-käufer mehr Geld bezahlen. Genau in diesem
Markt investieren wir. Die Auswirkungen durch Corona waren bei uns sehr
kurz. Es ging eigentlich nur in der heißen Phase darum, die Baustellen zu
besetzen. Am grundsätzlichen Geschehen ändert das nichts. Auf den Urlaub
kann Corona-bedingt verzichtet werden, auf das Wohnen sicher nicht.

Fazit: Die Krise ist insbesondere aufgrund der Fokussierung auf
Wohnimmobilien ausgeblieben. So haben wir das schon immer gesehen, unsere
Kosten halten wir im Griff und die Baustellen unter ständiger Kontrolle.
Genauso wie Sie es bei Ihrem Hausbau auch machen würden. Das ist der
Vorteil eines Family-Office, wie wir es sind.

Cosmin Filker: Welche Rendite können Anleger des ETP erwarten?

Andreas Schott: Bei der zum 20.04.2018 von der German Real Estate Capital
S.A. begebenen Schuldverschreibung handelt es sich um ein börsennotiertes
festverzinsliches Wertpapier. Grundsätzlich ist dieses aufgrund der
typischen Ausgestaltungsmerk-male sowie des festen Zinskupons von jährlich
3,0 % mit einer klassischen Anleihe vergleichbar. Unter Einbezug des ersten
möglichen Kündigungstermins und des derzeit attraktives Einstiegs errechnet
sich bei der German Real Estate-Anleihe A19XLE eine Effektivverzinsung von
annähernd 10%.

Cosmin Filker: Herr Schott, ich bedanke mich für das Gespräch. Wir
verweisen zudem an dieser Stelle auf die am 22.06.2020 von uns
veröffentlichte Credit Research Studie (Initial Coverage), abrufbar unter
http://www.more-ir.de/d/21109.pdf.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/21205.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,5b,11); Einen Katalog mölicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum (Uhrzeit) der Fertigstellung: 14.07.2020 (12:40 Uhr)
Datum (Uhrzeit) der ersten Veröffentlichung: 14.07.2020 (14:00 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

GBC-Fokusbox

Anleihe der German Real Estate Capital S.A. stark überdurchschnittlich attraktiv

Die Anleihe der German Real Estate Capital S.A. weist aktuell eine Effektivverzinsung von ca. 14 % auf. Da es sich hier quasi um eine Immobilien-Anleihe handelt, ist das Anleiherisiko überschaubar. Insgesamt verfügt die German Real Estate-Gruppe über 6 Objekte, 24 Bestands- und 22 Handelsobjekte, womit eine Kombination aus stetigen Einnahmen und attraktiven Entwicklerrenditen erreicht wird. Wir stufen die Anleihe als stark überdurchschnittlich attraktiv ein.

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