Research-Studie


Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A.
ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Initial Coverage)
Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2021
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

- Anleihezeichner investieren indirekt in Bestands- und Handelsimmobilien
- Kombination aus stabilen Mieterträgen und hohen Veräußerungserlösen
- Gute Bonitätskennzahlen und attraktives Renditepotenzial

Die German Real Estate S.A. ist eine Emittentin einer Schuldverschreibung,
die unter der Bezeichnung ETP (Exchange Traded Product) seit dem 20.04.2018
vertrieben wird. Dabei handelt es sich um ein unbegrenzt laufendes
Wertpapier, ausgestattet mit einem Kupon in Höhe von 3,0 % und einer
darüberhinausgehenden variablen Verzinsung, die eine Ausschüttung bis
maximal 10 % des Nennwertes vorsehen kann. Auch wenn das Wertpapier
(https://www.gre-etp.de/) eine unbegrenzte Laufzeit hat, kann dieses
erstmals zum 20.04.2023, also nach fünf Jahren, ordentlich gekündigt
werden, womit es mit einer klassischen Anleihe vergleichbar ist.

Die Anleihemittel in Höhe von aktuell 18,43 Mio. EUR (geplantes Volumen:
bis 30,00 Mio. EUR) werden über die Zwischengesellschaft German Real Estate
Immobilien GmbH an Immobilien-Objektgesellschaften weitergeleitet. Insofern
sind die Gläubiger des German Real Estate-ETP indirekt in Bestands- und
Handelsimmobilien investiert, womit ein grundsätzlich hoher
Sicherheitsaspekt vorliegt. Die Anleihemittel werden dabei, neben
klassischem Fremdkapital, als ein Finanzierungsbaustein der Objekte
herangezogen. So liegt derzeit beispielsweise für das Bestandsportfolio der
German Real Estate-Gruppe, für welches ein Marktwert von 24,76 Mio. EUR
kalkuliert wird, eine Fremdkapitalfinanzierung von 8,84 Mio. EUR und eine
Finanzierung durch die ETP-Mittel in Höhe von 3,34 Mio. EUR vor. Sowohl für
die Banken als auch für die ETP-Gläubiger ist damit eine hohe Sicherheit
vorhanden.

Insgesamt umfasst das aktuelle Objektportfolio der German Real Estate-
Gruppe 46 Objekte, davon sind 24 Objekte dem Bestandsportfolio sowie 22
Objekte dem Handelsportfolio zuzuordnen. Das Bestandsportfolio der German
Real Estate Immobilien-Gruppe befindet sich in so genannten B- und C-Lagen,
dabei überwiegend in den sächsischen Städten Chemnitz und Glauchau.
Einzelne Objekte werden jedoch auch in Nordbayern (Kulmbach, Bayreuth)
gehalten. Bei einer jährlichen Soll Miete von 1,42 Mio. EUR entspricht die
auf den Verkehrswert bezogene Mietrendite von derzeit 5,7 %. Mit dem
Handelsportfolio, im Rahmen dessen vornehmlich Denkmalobjekte saniert und
zu Wohnungen umgebaut werden, könnten unseres Erachtens bis 2023
Verkaufserlöse von über 100 Mio. EUR erzielt werden.

Auf dieser Annahme aufbauend haben wir die künftige Geschäftsentwicklung
der Objektgesellschaften prognostiziert, wobei wir hier eine quasi-
Konsolidierung vorgenommen haben. Wir stellen dabei die Fähigkeit des
Geschäftsmodells bzw. des aktuellen Portfolios auf den Prüfstand,
insbesondere im Hinblick auf die Erwirtschaftung eines ausreichenden
Gewinns zur Bedienung der ausgegebenen Schuldverschreibungen und
Genussrechten. Daraus abgeleitet haben wir sehr attraktive
Bonitätskennzahlen ermittelt. Besonders der EBITDA-Zinsdeckungsgrad liegt
dabei im Mittelwert unseres Prognosezeitraums 2020 bis 2023 bei 6,39, womit
selbst bei stärkeren Ergebnisrückgängen die Zinszahlungen noch
gewährleistet sind. Zusammen mit den Verschuldungskennzahlen stufen wir die
Bonität, auf Basis der von der GDV (Gesamtverband der Deutschen
Versicherungswirtschaft) vorgegebenen Grenzwerte, als sehr gut ein.

Unsere Prognosen basieren dabei auf der Annahme einer planmäßigen
Entwicklung bei der Nachvermietung des Bestandsportfolios sowie bei den
Neubau- und Sanierungsarbeiten des Handelsportfolios. Diese stellen damit
den aktuellen Status Quo dar, welcher sich jedoch aufgrund der Corona-Krise
jederzeit ändern kann. Gemäß Unternehmensangaben wurden in den vergangenen
Wochen auf den Baustellen Maßnahmen ergriffen, um das Ansteckungsrisiko so
gering wie möglich zu halten. Aus heutiger Sicht geht die
Unternehmensgruppe dabei aus, die Fertigstellungstermine einzuhalten. Diese
Einschätzung haben wir in unseren Prognosen berücksichtigt, wenngleich
diese aufgrund der aktuellen Lage naturgemäß mit einer höheren Unsicherheit
behaftet sind.

Um die Attraktivität der Anleihe der German Real Estate Capital S.A. zu
ermitteln, haben wir diese einem Marktvergleich unterzogen, wobei wir hier
die im Mittelstandsbereich notierten Anleihen mit einem gültigen Rating
einbezogen haben. Die im Rahmen dieses Anleihevergleiches ausgewählten
Anleihen sind mit einem durchschnittlichen Kupon in Höhe von 5,69 % und auf
Basis der aktuellen Kurse einer durchschnittlichen Effektivverzinsung von
7,41 % ausgestattet. Unter Einbezug des ersten möglichen Kündigungstermins
errechnet sich bei der German Real Estate-Anleihe eine Effektivverzinsung
von 14,06 % und damit deutlich oberhalb des Marktniveaus. Wird dieser hohe
Wert in Verbindung zum Risikoprofil des Anleihemarktes gegenübergestellt,
so lässt sich eine überdurchschnittliche Attraktivität der German Real
Estate-Anleihe deutlich erkennen. Im Rahmen einer Chance-Risiko-
Regressionsanalyse liegt das Wertpapier deutlich oberhalb der
Regressionsgeraden (+55,0 %) und ist damit unserer Einschätzung nach stark
überdurchschnittlich attraktiv.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/21109.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,6a,11); Einen Katalog mölicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 22.06.2020 (08:22 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 22.06.2020 (10:30 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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