Deutsches Aktieninstitut e.V.: Finanzplatz

Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender, Prime Office REIT-AG

'REITs werden sich auf Dauer auch in Deutschland durchsetzen'

Uta-Bettina von Altenbockum, Finanzplatz

Als 2007 das deutsche REIT-Gesetz verabschiedet wurde, waren die Erwartungen groß. Der G-REIT werde die deutsche Immobilienwirtschaft nachhaltig verändern, so hieß es. Fünf Jahre und eine Finanz- und Staatsschuldenkrise später sind die hochfliegenden Pläne verflogen. Im Juli letzten Jahres ist die Prime Office REIT-AG trotz schwieriger Kapitalmarktbedingungen an die Börse gegangen. Im Interview mit dem Finanzplatz spricht der Vorstandsvorsitzende der Prime Office REIT-AG Claus Hermuth über die Gründe dafür, den deutschen Immobilienmarkt und warum er weiterhin an den Erfolg von REITs glaubt.

Interview

Herr Hermuth, was waren Ihre Gründe für den Börsengang im letzten Jahr und wie hat sich dieser auf Ihr Unternehmen ausgewirkt?
Ziel der Prime Office war es von Anfang an, die Gesellschaft durch einen Börsengang in eine REIT-Aktiengesellschaft umzuwandeln. Der primäre Grund für den Börsengang war die Stärkung der Eigenkapitalbasis und die Rückführung von Fremdkapital, um eine REIT-konforme Finanzierungsstruktur zu erhalten. Darüber hinaus wollten wir uns Spielraum für die Akquisition weiterer hochwertiger Büroimmobilien verschaffen. Eine unmittelbare Auswirkung des Börsenganges war die Eintragung der Prime Office als REIT-Aktiengesellschaft in das Handelsregister. Seither firmieren wir unter dem Namen Prime Office REIT-AG.

Während der überwiegende Teil des Erlöses aus dem Börsengang in die Schuldentilgung geflossen ist, sollten auch ca. 20 Mio. Euro für neue Zukäufe eingesetzt werden. Haben sich hier bereits Möglichkeiten ergeben? Gibt es einen zeitlichen Rahmen für die angedachten Akquisitionen?
Wir haben unseren Börsengang im Sommer 2011 erfolgreich, jedoch unter sehr herausfordernden Kapitalmarktverhältnissen und inmitten eines sich unerwartet abkühlenden konjunkturellen Umfelds absolviert, sodass die ursprünglich angestrebte Größenordnung der Kapitalerhöhung nicht erreicht werden konnte. Aufgrund der durch den Börsengang jedoch deutlich gestärkten Eigenkapitalbasis verfügt unsere Gesellschaft über ein exzellentes Fundament, um den deutschen Büroimmobilienmarkt aktiv mitzugestalten. Auch wenn akquisitorisches Wachstum im ersten Schritt nur sehr eingeschränkt möglich ist, besteht ein großes inneres Wachstumspotenzial.
Durch ein sehr umfangreiches Netzwerk stehen wir grundsätzlich in Kontakt mit Verkäufern interessanter Objekte, die unseren Kriterien entsprechen. Vor diesem Hintergrund gibt es für das künftige Wachstum ausreichend Möglichkeiten, innerhalb des Netzwerks attraktive Immobilien zu identifizieren. Bislang haben sich allerdings noch keine konkreten Möglichkeiten ergeben. Einen zeitlichen Rahmen haben wir uns dabei nicht gesetzt - entscheidend sind vielmehr Qualität und Lage der Objekte. Grundsätzlich verfolgen wir eine klar definierte Akquisitionsstrategie mit spezifischen Investitionskriterien und einem Fokus auf hochwertigen Büroimmobilien in den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten. Daneben werden wir auch weiterhin selektiv in hochwertige Büroimmobilien in anderen deutschen Großstädten mit starken wirtschaftlichen Eckdaten in Lagen mit besonderer Qualität investieren.

Der Vermietungsgrad bei den Immobilien der Prime Office REIT-AG war in der Vergangenheit beeindruckend hoch. Gerade zum Börsengang jedoch liefen einige Mietverträge aus. Wie hat sich die Situation seitdem entwickelt?
Bereits unmittelbar vor dem Börsengang konnten wir mit zwei namhaften Mietern langfristige Mietverträge über mehr als 10.000 Quadratmeter in unserem Objekt in Stuttgart-Möhringen schließen. Für die übrigen Flächen in diesem Objekt stehen wir aktuell in aussichtsreichen Verhandlungen. Ende September des vergangenen Jahres gelang es uns zudem mit dem Unternehmen Imtech den Mietvertrag für dessen Zentrale in Hamburg vorzeitig auf eine Gesamtlaufzeit von über elf Jahren zu verlängern. Diese Immobilie ist nun bis Ende 2023 voll vermietet. Beim Westend-Ensemble in Frankfurt gibt es Mietinteressenten, sodass wir unser Vermietungsziel, den Bezug durch neue Mieter ab Januar 2014, weiterhin für realistisch halten. Die heutige Vodafone-Zentrale am Seestern in Düsseldorf wird nach dem Auszug des heutigen Mieters umfassend modernisiert. Dabei wird in der attraktiven Büroimmobilie, die inzwischen den Namen xcite trägt, die bereits vorhandene Infrastruktur bis Anfang 2014 umfangreich erweitert und modernisiert. Hier führen wir momentan Gespräche mit potenziellen Großmietern, Sub-Kontraktoren von Vodafone sowie potenziellen Office-Betreibern. Darüber hinaus konnten wir weiteren Mietinteressenten Mietangebote unterbreiten.

Ende 2011 waren die Einschätzungen der wirtschaftlichen Entwicklung des Jahres 2012 zum großen Teil von Skepsis geprägt. Nun scheint es so, als ob es sich um eine kurze Konjunkturdelle gehandelt habe. Sind die dunklen Wolken verflogen? Treibt die Furcht vor einem Auseinanderbrechen der Eurozone die Investoren in Gewerbeimmobilien?
Ob es nur ein kurzfristiger Konjunktureinbruch war, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt natürlich nur schwer sagen. Die Konjunkturprognosen für Deutschland sind nach wie vor positiv, wenn auch mit niedrigeren Wachstumsraten als noch im Vorjahr. Gleichwohl stellt die Krise im Euro-Raum natürlich auch eine Gefahr für Deutschland dar. Im Jahr 2011 ist das Transaktionsvolumen bei deutschen Gewerbeimmobilien gegenüber dem Vorjahr signifikant gestiegen. Auch für dieses Jahr erwarten die meisten Branchenexperten wieder ein Ergebnis zumindest auf Vorjahresniveau. Ob und wie diese Entwicklung mit der Situation in der Euro-Zone zusammenhängt, ist schwierig zu sagen. Fakt ist jedenfalls: Auch wenn die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte in den Top-Standorten leicht durchwachsen in das neue Jahr gestartet sind, ist das Interesse an deutschen Immobilien nach wie vor hoch.

Die EZB hat die europäischen Banken mehrfach großzügig mit Geld versorgt. Kommt das Geld auch in der Immobilienwirtschaft an?
Auch wenn immer wieder von einer Kreditknappheit in der Immobilienwirtschaft gesprochen wird, können wir das nicht bestätigen. Immobilien guter Qualität in guten Lagen und soliden Mietern sind finanzierbar. Für solche Projekte stehen ausreichend Banken zur Verfügung. Gleichwohl scheint die Risikobereitschaft der Banken derzeit eher eingeschränkt, insbesondere, sofern die Kreditnehmer nicht über eine komfortable Eigenkapitalbasis verfügen.

Herr Hermuth, glauben Sie, dass REITs in Deutschland zukünftig eine größere Rolle spielen werden? Muss der Gesetzgeber noch einmal nachbessern?

In der Tat haben sich REITs in Deutschland bislang noch nicht vollständig etabliert, was ich sehr bedauere. Der Grund dafür liegt jedoch nicht im G-REIT an sich, sondern ist der Finanz- und Bankenkrise geschuldet, die zunächst als Subprime-Krise in den USA begann und mit der Lehman-Pleite 2008 die globalen Volkwirtschaften in die Rezession riss und die nahezu nahtlos in die Euro- und Staatsschuldenkrise überging. Dabei liegen die REIT-Vorteile für Investoren auf der Hand: Die einfache und schnelle Handelbarkeit, die geringen Transaktionskosten, die hohen Transparenzstandards und die Chancen auf hohe Dividenden bei einem hohen Maß an Sicherheit sind nur einige Vorteile von REITs gegenüber Immobilienfonds, die ich an dieser Stelle nennen möchte. Ich bin davon überzeugt, dass sich REITs in Deutschland aufgrund dieser Vorteile auf Dauer durchsetzen werden. International haben REITs schließlich schon lange eine große Bedeutung im Bereich der Immobilien-Investments. Eine Gesetzesänderung ist meiner Meinung nach nicht die Voraussetzung für das Entstehen weiterer REITs in Deutschland.