Savills Immobilien Beratungs-GmbH

  • Land: Deutschland

Nachricht vom 11.01.2017 | 13:14

Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q4 2016

DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien/Research Update

11.01.2017 / 13:14
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11. Januar 2017

GEWERBEINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q4-2016
Deutsche Investoren werden zu Netto-Verkäufern - Nachfrage nach Gewerbeimmobilien bleibt hoch

  • Transaktionsvolumen von 52,7 Mrd. Euro - Rückgang ggü. Vorjahr um 9 %
  • Deutsche Investoren mit Nettoverkaufsvolumen von 4,2 Mrd. Euro
  • Für 2017 wird ein Umsatzvolumen von 50 Mrd. Euro erwartet

Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wechselten im Jahr 2016 Objekte für etwa 52,7 Mrd. Euro den Eigentümer. Dies entspricht einem Rückgang von 9 % gegenüber dem Vorjahr. Damit handelt es sich um das dritthöchste jemals erfasste Transaktionsvolumen.

Zum ersten Mal im aktuellen Investmentzyklus zeichneten sich deutsche Investoren durch ein negatives Netto-Investitionsvolumen von 4,3 Mrd. Euro aus. In den Vorjahren war ihr Ankaufsvolumen stets um mindestens einen hohen dreistelligen Millionenbetrag höher als ihr Verkaufsvolumen. "Vor dem Hintergrund der auf neue Tiefstände gesunkenen Spitzenrenditen könnte dies ein Indiz dafür sein, dass die Zahlungsbereitschaft einiger einheimischer Investoren ausgereizt ist. Umgekehrt nutzen sie die Hochpreisphase für Verkäufe", konstatiert Marcus Lemli, CEO Germany / Head of Investment Europe von Savills. So steigerten deutsche Spezialfonds zwar ihr Ankaufsvolumen gegenüber 2015 um 22 %, gleichzeitig hat sich ihr Verkaufsvolumen jedoch mehr als verdreifacht. Insgesamt 62 % des Transaktionsvolumens lassen sich Verkäufern aus Deutschland zurechnen - so hoch war der Anteil im laufenden Zyklus, das heißt seit 2009, noch nie.

"Die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien wird auch in diesem Jahr sehr hoch bleiben", betont Lemli und begründet: "Erstens bleiben Immobilien im bestehenden Niedrigzinsumfeld attraktiv und zweitens genießt Deutschland bei Investoren weiterhin den Status als sicherer Anlagehafen". Wegen der noch stärker ausgeprägten Angebotsknappheit dürfte das Transaktionsvolumen 2017 dennoch leicht zurückgehen. Savills erwartet für das kommende Jahr ein Transaktionsvolumen von bis zu 50 Mrd. Euro.

Berlin:
Mietsteigerungserwartung bleibt auch 2017 der entscheidende Faktor

  • Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro bedeutet Umsatzrückgang um 40 %
  • B-Lagen stehen weiterhin im Fokus
  • Sehr dynamisches Anfangsquartal 2017 zu erwarten

Der Berliner Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt ist weiterhin von einer hohen Dynamik gekennzeichnet. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro fiel das Ergebnis jedoch um 40 % geringer aus als im Rekordjahr 2015.

"Dies ist jedoch kein Indiz für eine nachlassende Nachfrage, sondern in erster Linie eine Folge des Mangels an (großvolumigen) Produkten. Zudem konnten diverse Großtransaktionen nicht mehr 2016 abgeschlossen werden, was jedoch zu einem sehr dynamischen Jahresauftakt 2017 führen dürfte", erklärt Steffen Pulvermacher, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Berlin.

Maßgeblicher Faktor vieler Investitionspläne ist und bleibt die Erwartung an ein überdurchschnittliches Mietwachstum. Entsprechende Szenarien dürften daher auch im Jahr 2017 vor allem in den B-Lagen zu einer steigenden Investorennachfrage führen, was in einigen dieser Lagen zu einer weiteren Renditekompression führen dürfte.

Düsseldorf:
Hohe Investmentaktivität bei kleineren Objekten
  • Transaktionsvolumen sinkt um 18 % auf 2,3 Mrd. Euro
  • Anhaltend hohe Investmentaktivität im laufenden Jahr zu erwarten
  • Lagen in CBD-Nähe werden zunehmend aufgewertet

Im vergangenen Jahr wechselten in Düsseldorf Gewerbeimmobilien für etwa 2,3 Mrd. Euro den Eigentümer. Während das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr damit um 18 % sank, ging die Zahl der verkauften Objekte nur um 7 % zurück. Für einen Umsatzschub sorgte im vierten Quartal der Erwerb der zukünftigen L'Oréal-Zentrale, welcher die größte Transaktion des letzten Jahres war. Auf Rang zwei und drei folgten die Ankäufe des Karstadt-Warenhauses und des Hyatt Regency Hotels.

"Die anhaltend hohe Zahl der Transaktionen spiegelt die unverändert hohe Nachfrage nach Düsseldorfer Immobilien wider", erläutert Stefan Mellies, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf und ergänzt: " Wir gehen auch für das Jahr 2017 von einer anhaltend hohen Investmentaktivität aus."

Angesichts des Flächenmangels im CBD intensiviert sich der Wettbewerb um Immobilien in dessen unmittelbaren Umfeld. So werden derartige Objekte häufiger gekauft und anschließend saniert oder umgenutzt. Dies dürfte zu einer Aufwertung ebendieser umliegenden Standorte führen.

Frankfurt:
Umsatzplus aufgrund mehrerer Megadeals
  • Mit einem Transaktionsvolumen von 6,3 Mrd. Euro ist Frankfurt der umsatzstärkste Markt
  • Großtransaktionen von Landmark-Buildings sorgen für starkes Schlussquartal
  • Auch Umlandstandorte mit hoher Investmentaktivität
Frankfurt konnte sich im Jahr 2016 den Status als deutsche Immobilieninvestmenthauptstadt zurückerobern. Mit einem Transaktionsvolumen von 6,3 Mrd. Euro wurde das Vorjahresergebnis um 12 % übertroffen. Getragen wurde der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt vor allem von diversen Großtransaktionen von Landmark-Buildings wie dem Commerzbank Tower, dem Taunusturm oder dem Squaire als Teil des OfficeFirst-Portfolios.

Mit einem Anteil von 76 % am gesamten Transaktionsvolumen dominierten Büroobjekte das Investmentgeschehen in Frankfurt. Während der Investmentumsatz mit Hotels gegenüber dem Vorjahr deutlich anstieg (+ 116 %), wurden im letzten Jahr mangels Angebot jedoch kaum noch Handelsimmobilien gehandelt (- 59 % ggü. 2015).

"Im letzten Jahr griffen Investoren auch immer häufiger bei Objekten in Satelliten- und Backoffice-Standorten wie Eschborn oder Neu-Isenburg zu", berichtet Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt und konkretisiert: "In den Umlandgemeinden, die statistisch nicht zum Frankfurter Markt gezählt werden, wurden im letzten Jahr Objekte für etwa 1 Mrd. Euro gehandelt." "Auch 2017 dürften Umlandstandorte als Anlagealternative weiterhin gefragt bleiben", erwartet Schmid.

Hamburg:
Zweithöchstes Transaktionsvolumen seit 2007
  • Extrem starkes Schlussquartal sorgt für Jahresumsatz von 4,7 Mrd. Euro
  • Büroimmobilien zeichnen für zwei Drittel des Volumens verantwortlich
  • Offene Spezialfonds dominieren das Marktgeschehen

Das Transaktionsvolumen am Hamburger Gewerbeinvestmentmarkt belief sich im vergangenen Jahr auf fast 4,7 Mrd. Euro und damit den zweithöchsten jemals erfassten Wert. Nur im Jahr 2007 wurde ein höheres Volumen erzielt. Allein die in Hamburg gelegenen Objekte des OfficeFirst-Portfolios trugen mit etwa einer halben Milliarde Euro zum Volumen bei und sorgten somit für ein sehr umsatzstarkes Schlussquartal (ca. 1,9 Mrd. Euro).

Mit einem Anteil von 65 % trugen Büroobjekte zum Gros des Investmentumsatzes bei. Auf Rang zwei und drei folgten Handelsimmobilien mit einem Anteil von 14 % und Hotels mit 5 %.

Offene Spezialfonds stellten mit einem Anteil am Ankaufsvolumen von 39 % die mit Abstand aktivste Investorenklasse dar. "Aus Sicht dieser, in der Regel langfristig agierenden, Fonds stellt Hamburg aufgrund seines diversifizierten und stabilen Nutzermarktes einen relativ sicheren Anlagehafen dar", erläutert Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg und blickt voraus: "Auch 2017 dürften Spezialfonds daher die bedeutendsten Käufer von Hamburger Gewerbeimmobilien sein."

Köln:
Transaktionsgeschehen spielte sich überwiegend außerhalb der City ab
  • Überdurchschnittliches Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro
  • Mit dem Verkauf der Zurich-Zentrale fand erneut ein Ausnahmedeal statt
  • Die fünf größten Transaktionen fanden alle außerhalb der City statt

Am Kölner Gewerbeinvestmentmarkt wurde im vergangenen Jahr mit etwa 1,8 Mrd. Euro erneut ein hohes Transaktionsvolumen erzielt (Durchschnitt der letzten 5 Jahre: 1,4 Mrd. Euro). Wie bereits im vorigen Jahr mit dem Verkauf der Lanxess-Arena gab es auch in 2016 mit dem Erwerb der Zurich-Zentrale einen großvolumigen Ausnahmedeal. Die Nachfrage der Investoren wird auch im Jahr 2017 das Angebot bei Weitem übersteigen.

Nach wie vor zeichnet den Kölner Markt eine starke lokale Prägung aus. Auf deutsche Käufer entfiel folglich über 60 % des Transaktionsvolumens. Aufgrund der kleinteiligen Eigentümerstruktur im Stadtzentrum ist es für auswärtige Investoren schwierig sich entsprechende Objekte zu sichern.

"Im vergangenen Jahr fand ein großer Teil des Transaktionsgeschehens außerhalb der City statt", resümiert Panajotis Aspiotis, Managing Director / Head of Düsseldorf und Köln bei Savills. "So fanden von den fünf größten Verkäufen allein drei in Deutz (Zurich-Zentrale, Radisson Blu Hotel, Ellmühle) und jeweils einer in Niehl (DuMont-Zentrale) und Ehrenfeld (Mercedes-Benz-Center) statt - alles Lagen außerhalb der City."

München:
Dank Großtransaktionen wurde Vorjahresergebnis erneut erreicht
  • Transaktionsvolumen mit 5,8 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau
  • Renditen für Objekte mit Mietsteigerungspotenzial könnten weiter nachgeben
  • Auch das Umland profitiert immer stärker von der Münchener Preisrallye

Mehr als 5,8 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr mit dem Verkauf von Münchener Gewerbeimmobilien umgesetzt, was in etwa dem Vorjahresergebnis entspricht. "Vor allem diverse Großtransaktionen sorgten dafür, dass die bayerische Landeshauptstadt das zweithöchste Volumen der Top-7-Märkte aufwies", berichtet Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. So fanden beispielsweise der Highlight Tower, das BayWa Hochhaus oder auch der Karstadt am Hauptbahnhof jeweils neue Eigentümer.

"Viele Investoren rechnen auch zukünftig mit steigenden Mieten und preisen diese bei ihren Kaufpreisgeboten entsprechend ein, so dass die Renditen für Objekte mit Mietsteigerungspotenzial weiter nachgeben könnten", prognostiziert Urfer.

Angesichts der Flächen- und Produktknappheit im Stadtgebiet prüfen immer mehr Investoren auch Objekte im Münchener Umland, welches statistisch nicht zum Münchener Marktgebiet zählt. Die Umlandrenditen geben daher weiter nach, so dass Eigentümer stark von den Ausstrahlungseffekten der Münchener Preisrallye profitieren.

Stuttgart:
Neuer Rekordumsatz bei deutlich gefallenen Renditen

  • Umsatz 2016 über 1,8 Mrd. Euro (+ 1 % ggü. 2015)
  • Stärkster Renditerückgang aller Top-7-Märkte
  • Steigendes Investoreninteresse in Umlandstandorten wie Feuerbach oder Zuffenhausen

Am Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt wurden im vergangenen Jahr Objekte für über 1,8 Mrd. Euro gehandelt. Damit wurde das Vorjahresergebnis leicht übertroffen (+ 1 % ggü. 2015) und ein neuer Rekordumsatz erreicht. Mit der hohen Nachfrage nach Stuttgarter Immobilien ging auch eine spürbare Renditekompression einher: Die Spitzenrendite für Büroobjekte fiel seit Ende 2015 um 80 Basispunkte - so stark wie in keinem anderen Top-7-Markt.

"Während sich das Interesse internationaler Käufer bisher vor allem auf das Stadtzentrum sowie zentrumsnahe Bereiche von Stuttgart konzentrierte, prüfen sie immer häufiger auch Stadteile wie Feuerbach, Zuffenhausen, Weilimdorf oder Vaihingen sowie Satellitenstandorte wie Böblingen/Sindelfingen, Ludwigsburg oder Esslingen", erklärt Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. "Insbesondere um Objekte mit international bekannten Mietern, etwa aus der Automobil- und Maschinenbaubranche, findet ein intensiver Bieterwettstreit statt. Dies dürfte im laufenden Jahr für eine weitere leichte Renditekompression sorgen."

Für Investoren, die im Stadtzentrum Stuttgarts nach Anlagemöglichkeiten suchen, sind indes die Angebote im Bestand rar - zumal die Umnutzung kleinteiliger Büroobjekte in Wohnungen das Angebot zunehmend verknappt. Eine immer bedeutendere Alternative wird daher der frühzeitige Erwerb von Projektentwicklungen sein.

Unserem aktuellen Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q4 2016 können Sie sich kostenlos auf unserer Homepage www.savills.de downloaden.

 



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