Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien/Research Update
08.04.2014 / 15:33
08. April 2014
DEUTSCHE BÜROVERMIETUNGSMÄRKTE Q1-2014
Flächenumsatz mit zweistelliger Zuwachsrate auf 680.000 m² – Durchschnittsmieten mit höherem Anstieg als Spitzenmieten
Die sechs großen deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München sind umsatzstark in das Jahr 2014 gestartet. In Summe wurden 679.400 m² Bürofläche umgesetzt und damit 11,8 % mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. “Die deutschen Büromärkte haben im Vergleich zum Vorjahr einen deutlich besseren Jahresauftakt hingelegt”, zeigt sich Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland, erfreut. Lediglich in Düsseldorf ist der Flächenumsatz um knapp 7 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurückgegangen, da sich die Aktivität in den ersten drei Monaten dort im kleinteiligen und mittleren Segment abspielte und nur wenige Großdeals abgeschlossen wurden. Dennoch: “Das Geschehen im ersten Quartal zeigt, dass die Konsolidierungsphase an den deutschen Büromärkten nun abgeschlossen ist”, so Mornhart.
Die positive Entwicklung beschränkt sich dabei nicht nur auf den Flächenumsatz. Alle Märkte mit Ausnahme von Hamburg, wo das Spitzenmietniveau unverändert blieb, verzeichneten einen Anstieg der Spitzenmiete von zum Teil mehr als 5 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Durchschnitt über alle sechs Märkte legte die Spitzenmiete um 3,3 % auf 27,90 EUR/m² zu. Auch die Durchschnittsmiete konnte nochmals leicht auf 14,44 EUR/m² zulegen (+ 3,6 %). Lediglich in Frankfurt war die Durchschnittsmiete rückläufig (- 2,8 %), während sie in Köln mit + 15,0 % am deutlichsten anstieg. “Auch gute B-Lagen partizipieren inzwischen am steigenden Mietniveau, weil hochwertige Büroflächen auch in solchen Lagen zunehmend knapper werden”, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Diese Flächenknappheit gilt in besonderen Maße für große zusammenhängende Flächen, sodass eine Verlängerung der bestehenden Mietverträge immer häufiger die erste – und manchmal sogar die einzige – Option für Unternehmen ist.
Auch der Leerstand ging im Vergleich mit dem Vorquartal nochmals um 20 Basispunkte auf 7,8 % zurück, was zum einen das Resultat einer hohen Nachfrage ist. Zum anderen sind die spekulativen Flächenfertigstellungen noch immer auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau. Zwar hat sich das geplante Baufertigstellungsvolumen für 2014 gegenüber den beiden Vorjahren merklich auf 1,25 Mio. m² erhöht (2012: 670.000 m²; 2013: 860.000 m²). Jedoch ist die Vorvermietungsquote mit rund zwei Dritteln ebenfalls hoch, sodass nur wenig leer stehende Fläche auf den Markt kommt. Gleichzeitig ist das Volumen der Flächenabgänge durch Sanierungen oder Umwidmungen ebenfalls hoch. So lag die Summe der Flächenabgänge allein in Frankfurt im 1. Quartal bei mehr als 100.000 m².
Für das Gesamtjahr geht Savills von einem Büroflächenumsatz von knapp 2,9 Mio. m² aus, was gut 3 % über dem Vorjahr liegen und dem 10-Jahres-Mittel entsprechen würde. Die im 1. Quartal erreichte zweistellige Zuwachsrate beim Flächenumsatz ist damit nicht auf das Gesamtjahr übertragbar. Das laufende Jahr wird dennoch besser abschneiden als das Vorjahr. Bei den Mieten ist aufgrund des bereits erreichten Niveaus nur noch von marginalen Zuwächsen in einigen Märkten auszugehen. Der Leerstand dürfte sich aufgrund des etwas höheren Umsatzes sowie des verhältnismäßig geringen spekulativen Flächenfertigstellungsvolumens noch marginal rückläufig entwickeln. “Insgesamt steht den Büromärkten aus Eigentümersicht ein gutes Jahr bevor”, so Mornhart.
Büromärkte im 1.Quartal 2014 im Überblick
(Veränderungsraten in Prozent bzw. Basispunkten ggü. 2013 in Klammern)
|
Flächen-umsatz
(m²) |
Leerstands-rate
(%) |
Spitzenmiete (EUR/m²) |
Durchschnittsmiete (EUR/m²) |
Berlin |
184.800
(+ 6,0 %) |
4,7
(- 80 Bp.) |
22,00
(+ 5,3 %) |
12,90
(+ 8,5 %) |
Düsseldorf (inkl. Neuss und Ratingen) |
68.000
(- 6,8 %) |
10,8
(- 20 Bp.) |
27,50
(+ 5,8 %) |
14,70
(+ 3,2 %) |
Frankfurt (inkl. Eschborn und Kaiserlei) |
88.500
(+ 47,7 %) |
11,8
(- 170 Bp.) |
38,00
(+ 1,3 %) |
17,50
(- 2,8 %) |
Hamburg |
104.200
(+ 1,2 %) |
6,5
(- 90 Bp.) |
24,00
(+/- 0,0 %) |
13,25
(+ 1,1 %) |
Köln |
58.000
(+ 23,4 %) |
7,1
(- 70 Bp.) |
22,30
(+ 4,2 %) |
13,00
(+ 15,0 %) |
München (inkl. Umland) |
156.400
(+ 4,0 %) |
6,0
(- 30 Bp.) |
33,50
(+ 4,4 %) |
15,27
(+ 1,5 %) |
Top 6 |
679.400
(+ 11,8 %) |
7,8
(- 80 Bp.) |
27,88
(+ 3,3 %) |
14,44
(+ 3,6 %) |
Savills Research 2014
Über Savills
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– Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien
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